Ficha Técnica de Viabilidad & Criterios Constructivos
Estándares de ejecución oficial de Homers Arquitectos para obras en el territorio ecuatoriano.
Levantamiento RTK, mecánica de suelos y delimitación de línea de fábrica municipal.
Modelado estructural ETABS, planos hidrosanitarios y aprobación ante GAD o Junta.
Fundición controlada con probetas de hormigón, armado sismorresistente y drenajes.
Prueba hidráulica de estanqueidad 72h, acabados de primera y recepción notariada.
El 68% de las construcciones sin fiscalización técnica sufren sobrecostos del 35% y fisuras estructurales por asentamientos diferenciales o vicios ocultos de humedad.
Dossier de Prescripción de Sanciones e Infracciones Urbanísticas
Procedimiento de extinción de multas y resoluciones sancionadoras por caducidad legal.
Cronología de Obra
Determinación científica de fecha de terminación mediante ortofotos e inspección.
Cómputo Plazos COA
Demostración de caducidad del trámite y prescripción de potestad sancionadora.
Alegato Técnico
Contestación formal ante la comisaría solicitando el archivo definitivo.
Levantamiento
Retiro de prohibición de enajenar, clausura y extinción del cobro coactivo.
¿Cuándo prescriben las multas y sanciones por construir sin permiso en Ecuador?
Bajo los Arts. 245 y 246 del COA, la potestad municipal para sancionar una obra sin permiso caduca a los 3 años desde la infracción si no hubo notificación formal. Si ya existe resolución con multa impuesta, la acción de cobro prescribe a los 5 años si no se inició la coactiva, debiendo solicitarse el archivo definitivo.
Diferencia entre prescripción de la infracción y de la sanción
Para entender si una multa o proceso derivado de construir sin permiso y orden de derrocamiento AMC puede ser extinguido por el paso del tiempo, el COA distingue dos etapas cruciales:
Es el tiempo máximo que tiene el municipio para iniciar el procedimiento sancionador desde que se cometió el hecho. En infracciones graves de construcción suele ser de 3 a 5 años según ordenanza.
Si el municipio ya emitió una resolución con multa económica, tiene un plazo fijado por el Código Tributario y el COA (generalmente 5 años) para cobrar mediante coactiva antes de que la deuda prescriba.
¿La prescripción opera automáticamente de oficio?
No. Ningún municipio da de baja una multa o coactiva por iniciativa propia. El propietario debe solicitarla formalmente mediante un escrito patrocinado por abogados y nuestros arquitectos en Quito demostrando la inacción de la administración pública durante el lapso de tiempo normado.
Una vez prescrita la sanción, se canaliza la definitiva regularización de construcciones sin permiso para actualizar las escrituras y levantar gravámenes en el Registro de la Propiedad.
Preguntas Frecuentes sobre este Tema
1 ¿Si la multa prescribe, la construcción queda automáticamente legalizada?
No. La prescripción extingue la obligación económica de pagar la multa, pero el inmueble sigue constando como edificación sin permiso en el catastro, requiriendo un trámite As-Built para regularizar sus escrituras.
2 ¿Qué interrumpe el plazo de prescripción de una multa?
Cualquier notificación formal de cobro coactivo legalmente citada al deudor o el pago voluntario de una cuota de convenio de pago interrumpe el cómputo del plazo.
¿Necesitas Aprobar o Regularizar Planos en tu Municipio?
Evita multas, paralizaciones o glosas. El equipo de Homers Arquitectos revisa tu expediente y coordina el trámite municipal hasta obtener la licencia oficial.
Homers Arquitectos
Estudio de Arquitectura, Ingeniería y Construcción en Ecuador.
Nota de Transparencia y Descargo Legal
Este portal es una recopilación técnica, informativa y pedagógica de Homers Arquitectos; su contenido no constituye asesoría técnica directa, recomendación formal vinculante ni peritaje. Todos los valores por m², costos y plazos expuestos son estrictamente referenciales y promedios de mercado para el territorio ecuatoriano (2026), sin constituir oferta contractual vinculante.
Cada proyecto de edificación demanda indefectiblemente sus propios estudios técnicos en sitio (levantamiento topográfico, mecánica de suelos SPT, cálculo estructural sismorresistente bajo norma NEC y aprobación de planos ante el municipio y entidades de control correspondientes). Homers Arquitectos no asume responsabilidad civil ni técnica por aplicaciones o decisiones ejecutadas por terceros sin contrato formal de servicios y dirección técnica directa en obra.