Cronograma Secuencial: De la Factibilidad a la Licencia de Construcción
Mecánica de suelos SPT, IRM/Ficha Urbanística, Factibilidad de Agua y Alcantarillado (EPMAPS/Interagua) y Eléctrica (EEQ/CNEL).
Cálculo estructural NEC, red hidrosanitaria y eléctrica, y aprobación del sistema contra incendios ante el Cuerpo de Bomberos.
Ingreso en plataforma del Ministerio de Ambiente, obtención de certificado/registro y plan de manejo ambiental de escombros.
Pago de tasas municipales, póliza de responsabilidad civil, asignación de número de obra y habilitación para inicio de excavación.
Fase 1: Factibilidades de Servicios Básicos (Agua Potable, Alcantarillado y Energía)
Ningún municipio aprueba planos para un edificio sin antes contar con el aval técnico de las empresas de servicios básicos. La entidad necesita certificar que la red matriz de la calle tiene caudal y presión suficiente para abastecer a 30 o 50 departamentos, y que el colector de aguas servidas no reventará con las descargas simultáneas.
En Quito tramitamos la Factibilidad de Servicios Técnicos ante la EPMAPS, presentando el cálculo de dotación en litros/habitante/día y el diseño de la acometida con medidor general y batería de submedidores por piso. En Guayaquil se gestiona ante Interagua o EMAPAG. Paralelamente, solicitamos el punto de diseño eléctrico a la Empresa Eléctrica Quito (EEQ) o CNEL, donde se define si el edificio requiere instalar un transformador trifásico propio en un cuarto de subestación reglamentario en planta baja o subsuelo.
Fase 2: Aprobación del Sistema Contra Incendios ante el Cuerpo de Bomberos
El visto bueno de planos emitido por el Benemérito Cuerpo de Bomberos de la jurisdicción correspondiente es uno de los filtros más rigurosos de todo el proceso. Para edificaciones de más de 4 plantas o más de 12 metros de altura, la normativa de prevención exige:
- Columna Húmeda Siamesa y Rociadores: Tubería vertical de acero de 4 o 6 pulgadas presurizada permanentemente, con conexión siamesa exterior de 2 bocas de 2.5 pulgadas para uso exclusivo de los camiones cisterna de bomberos.
- Escaleras de Evacuación Presurizadas: Sistema de inyección forzada de aire mecánico que mantiene una presión positiva en la caja de escaleras, impidiendo que el humo tóxico ingrese a la ruta de escape cuando los residentes abren las puertas cortafuego.
- Detección de Humo y Alarma Centralizada: Sensores fotoeléctricos en pasillos y departamentos conectados a un panel anunciador microprocesado en el lobby del edificio.
Fase 3: Regularización Ambiental en el Sistema SUIA del MAATE
Todo proyecto de construcción vertical en Ecuador debe contar con regularización ambiental emitida por el Ministerio del Ambiente, Agua y Transición Ecológica (MAATE). Según el Catálogo de Actividades del Sistema Único de Información Ambiental (SUIA), los edificios residenciales y comerciales suelen categorizarse bajo la figura de Certificado Ambiental o Registro Ambiental.
Este trámite exige la elaboración de un Plan de Manejo Ambiental simplificado donde se certifica el destino final de los escombros y tierra de excavación hacia botaderos municipales legalmente autorizados (escombreras oficiales), la mitigación de emisiones de polvo mediante humectación periódica del terreno y el control del ruido de maquinaria pesada en horarios permitidos para no afectar a los vecinos colindantes.
Fase 4: Aprobación de Planos Arquitectónicos y Licencia LMU-20 / Permiso Municipal
Con todas las factibilidades y vistos buenos aprobados, se ingresa el proyecto arquitectónico e ingenierías completas a la Entidad Colaboradora (Colegio de Arquitectos en Quito) o a la Dirección de Control Territorial del Municipio. En este punto se revisa el cumplimiento estricto del COS, CUS, alturas máximas, dimensiones de parqueaderos y normas de accesibilidad universal INEN.
Una vez emitido el informe de conformidad técnica favorable, se liquidan las tasas administrativas municipales y se emite la Licencia Metropolitana Urbanística LMU-20 (en el Distrito Metropolitano de Quito) o el Permiso de Construcción Definitivo, otorgando la habilitación jurídica formal para iniciar la obra y colocar el cartel oficial con los nombres de los profesionales responsables.
El Criterio de Planificación Técnica: Gestión de Permisos en Paralelo vs Gestión Consecutiva
El error más costoso que cometen los desarrolladores primerizos es tramitar los permisos de forma consecutiva: esperar 60 días a que salga la factibilidad de agua para recién solicitar el estudio de suelos, y esperar otros 45 días para ingresar a bomberos. Este enfoque secuencial estira los tiempos a más de un año de papeleo inútil mientras el costo financiero del terreno corre.
En Homers Arquitectos operamos con una matriz de gestión técnica paralela: disparamos simultáneamente el estudio de mecánica de suelos, las solicitudes de factibilidades a las empresas de servicios y la anteproyecto preliminar para Bomberos. Al sincronizar las revisiones, logramos la licencia definitiva en un promedio de 4 a 5 meses, permitiendo al promotor arrancar obra en el menor plazo posible.
La Declaratoria de Propiedad Horizontal y la Licencia de Habitabilidad Final
Una vez concluida la obra civil, el proceso legal continúa con dos trámites indispensables para que el promotor pueda entregar las escrituras individuales a los compradores:
- Licencia Metropolitana de Habitabilidad (Quito) o Inspección Final de Obra: Los inspectores del GAD y del Cuerpo de Bomberos acuden al edificio para verificar que lo construido coincida milimétricamente con los planos arquitectónicos aprobados y que los sistemas de presurización y bombas funcionen a la perfección.
- Declaratoria de Propiedad Horizontal (PH) y Aprobación de Alícuotas: Se protocoliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad el Cuadro de Alícuotas elaborado por el arquitecto, donde se asigna a cada departamento, parqueadero y bodega su clave catastral independiente para su venta y gravamen hipotecario.
Preguntas Frecuentes sobre este Tema
1 ¿Qué es la licencia LMU-20 en el Distrito Metropolitano de Quito?
Es la Licencia Metropolitana Urbanística de edificación que autoriza formalmente la ejecución de obras de construcción mayor (edificios de más de dos pisos, ampliaciones significativas y conjuntos residenciales) en el cantón Quito.
2 ¿Qué multa aplica el Municipio de Quito por construir un edificio sin licencia?
Las multas oscilan entre el 5% y el 10% del avalúo total de la obra proyectada, además de la paralización inmediata con colocación de sellos de clausura y eventual orden de derrocamiento de los metros construidos fuera de norma.
3 ¿Es obligatorio que los planos los firme un arquitecto registrado en el Colegio?
Sí, las ordenanzas municipales de todo el Ecuador exigen que los planos arquitectónicos estén suscritos por un arquitecto debidamente colegiado y con registro profesional activo en el Senescyt y en el catastro municipal.
4 ¿Qué es la Entidad Colaboradora y qué rol cumple en Quito?
Es el organismo técnico delegado por el Municipio (como el Colegio de Arquitectos del Ecuador - CAE) encargado de revisar y certificar la conformidad técnica de los proyectos arquitectónicos antes de la emisión de la licencia LMU-20.
5 ¿Cuánto tiempo de vigencia tiene un permiso de construcción de un edificio?
Generalmente la licencia tiene una vigencia de 2 a 3 años según la envergadura del proyecto, pudiendo solicitarse prórrogas justificadas de 1 a 2 años adicionales antes de su vencimiento si la obra está en ejecución activa.
¿Necesitas Aprobar o Regularizar Planos en tu Municipio?
Evita multas, paralizaciones o glosas. El equipo de Homers Arquitectos revisa tu expediente y coordina el trámite municipal hasta obtener la licencia oficial.
Homers Arquitectos
Estudio de Arquitectura, Ingeniería y Construcción en Ecuador.
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Cada proyecto de edificación demanda indefectiblemente sus propios estudios técnicos en sitio (levantamiento topográfico, mecánica de suelos SPT, cálculo estructural sismorresistente bajo norma NEC y aprobación de planos ante el municipio y entidades de control correspondientes). Homers Arquitectos no asume responsabilidad civil ni técnica por aplicaciones o decisiones ejecutadas por terceros sin contrato formal de servicios y dirección técnica directa en obra.