Por Qué Ningún Banco Desembolsa un Crédito sin Propiedad Horizontal
Puedes haber construido el edificio más moderno y tener compradores listos con cartas de crédito preaprobadas por el BIESS o el Banco Pichincha, pero sin la Declaratoria de Propiedad Horizontal protocolizada en Notaría e inscrita en el Registro de la Propiedad, no puedes cobrar ni un solo dólar del saldo de venta. La razón es jurídica: el banco no puede constituir una primera hipoteca sobre un departamento si este no cuenta con su propia clave predial independiente.
En Homers Arquitectos gestionamos el expediente técnico integral de PH: levantamiento arquitectónico as-built de lo efectivamente construido, delimitación milimétrica de áreas exclusivas (departamentos, suites, jardines privados, parqueaderos, bodegas) y áreas comunales (accesos, pasillos, gradas, ascensores, terraza técnica, cisterna), cálculo del cuadro de alícuotas con 4 decimales exactos y redacción del Reglamento Interno de Copropiedad.
La Estrategia de Vincular Parqueaderos y Bodegas a las Viviendas
Una duda frecuente de los pequeños promotores es si declarar los estacionamientos y bodegas como bienes de propiedad exclusiva independientes (con su propia clave catastral) o como bienes comunales de uso exclusivo vinculados a cada departamento. La ventaja de individualizarlos con alícuota propia es que el promotor puede venderlos por separado a compradores que posean dos vehículos o que demanden bodegas extra, aumentando el rendimiento bruto del proyecto.
Preguntas Frecuentes sobre este Tema
1 ¿En qué etapa de la construcción se debe iniciar el trámite de propiedad horizontal?
Recomendamos ingresar los planos de propiedad horizontal al municipio cuando la estructura esté fundida y la mampostería levantada (aprox. 70% de avance de obra), para que la inspección municipal coincida con la etapa de acabados y no atrase la escrituración.
2 ¿Qué pasa si hay variaciones de medidas entre el plano original aprobado y la obra final?
Se debe ingresar previamente un trámite de planos modificatorios o 'as-built'. La Declaratoria de Propiedad Horizontal debe coincidir al milímetro con lo construido en obra para superar la inspección técnica catastral.
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Homers Arquitectos
Estudio de Arquitectura, Ingeniería y Construcción en Ecuador.
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Cada proyecto de edificación demanda indefectiblemente sus propios estudios técnicos en sitio (levantamiento topográfico, mecánica de suelos SPT, cálculo estructural sismorresistente bajo norma NEC y aprobación de planos ante el municipio y entidades de control correspondientes). Homers Arquitectos no asume responsabilidad civil ni técnica por aplicaciones o decisiones ejecutadas por terceros sin contrato formal de servicios y dirección técnica directa en obra.