Ficha Técnica de Viabilidad & Criterios Constructivos
Estándares de ejecución oficial de Homers Arquitectos para obras en el territorio ecuatoriano.
Levantamiento RTK, mecánica de suelos y delimitación de línea de fábrica municipal.
Modelado estructural ETABS, planos hidrosanitarios y aprobación ante GAD o Junta.
Fundición controlada con probetas de hormigón, armado sismorresistente y drenajes.
Prueba hidráulica de estanqueidad 72h, acabados de primera y recepción notariada.
El 68% de las construcciones sin fiscalización técnica sufren sobrecostos del 35% y fisuras estructurales por asentamientos diferenciales o vicios ocultos de humedad.
Expediente Urbanístico de Cesión Comunal Obligatoria (Art. 424)
Cálculo técnico y compensaciones de suelo público para fraccionamientos y urbanizaciones.
Cálculo del 15%
Determinación de superficie útil transferible según tipo de suelo y zonificación.
Diseño Vial & Retiros
Trazado geométrico de calzadas, aceras ajardinadas y retiros de quebradas.
Compensación
Valoración pericial de suelo en caso de compensar la cesión en dinero según avalúo.
Transferencia GAD
Minuta y protocolización de entrega de áreas públicas a favor del municipio.
¿Cuánto terreno se debe ceder obligatoriamente al municipio al fraccionar según el COOTAD?
El Art. 424 del COOTAD exige ceder obligatoriamente a favor del municipio hasta el 15% de la superficie útil para áreas verdes y equipamiento comunal, además de las franjas viales. Si el lote es pequeño o el GAD no requiere suelo físico, la ley permite compensar la cesión en dinero según avalúo catastral.
Los porcentajes legales de cesión según el tipo de proyecto
En proyectos de diseño de conjuntos habitacionales y urbanizaciones privadas y en la subdivisión de lotes, el COOTAD establece directrices claras para evitar sobrecargar los servicios urbanos:
En subdivisiones urbanas o de expansión, se debe transferir gratuitamente al municipio un mínimo del 15% del área útil del terreno destinado a áreas verdes y equipamiento comunitario.
Todas las fajas de terreno destinadas a vías vehiculares, aceras y pasajes peatonales que conecten con la trama pública se ceden íntegramente al municipio sin costo alguno.
¿Cuándo se puede compensar la cesión en dinero en lugar de suelo?
El artículo 424 del COOTAD contempla excepciones técnicas: si el terreno a fraccionar es pequeño y el 15% resultante generaría un retazo inutilizable, o en urbanizaciones campestres coordinadas con nuestros arquitectos en Cumbayá y Tumbaco, el municipio puede autorizar la compensación económica en efectivo equivalente al valor del avalúo catastral del suelo.
Preguntas Frecuentes sobre este Tema
1 ¿Las urbanizaciones privadas cerradas también tienen que ceder el 15%?
Sí. La ley no distingue entre urbanizaciones abiertas o cerradas; el suelo de cesión debe ser transferido por escritura pública al dominio municipal.
2 ¿Quién paga las obras de pavimentación y agua en las áreas cedidas?
El urbanizador o promotor inmobiliario debe entregar las vías asfaltadas o adoquines, con redes subterráneas de agua, alcantarillado y electricidad listas y operativas.
¿Necesitas Aprobar o Regularizar Planos en tu Municipio?
Evita multas, paralizaciones o glosas. El equipo de Homers Arquitectos revisa tu expediente y coordina el trámite municipal hasta obtener la licencia oficial.
Homers Arquitectos
Estudio de Arquitectura, Ingeniería y Construcción en Ecuador.
Nota de Transparencia y Descargo Legal
Este portal es una recopilación técnica, informativa y pedagógica de Homers Arquitectos; su contenido no constituye asesoría técnica directa, recomendación formal vinculante ni peritaje. Todos los valores por m², costos y plazos expuestos son estrictamente referenciales y promedios de mercado para el territorio ecuatoriano (2026), sin constituir oferta contractual vinculante.
Cada proyecto de edificación demanda indefectiblemente sus propios estudios técnicos en sitio (levantamiento topográfico, mecánica de suelos SPT, cálculo estructural sismorresistente bajo norma NEC y aprobación de planos ante el municipio y entidades de control correspondientes). Homers Arquitectos no asume responsabilidad civil ni técnica por aplicaciones o decisiones ejecutadas por terceros sin contrato formal de servicios y dirección técnica directa en obra.